임대차3법 분쟁 사례 모음

안녕하세요.

임대차3법에 관련하여 이슈들이 많이 발생하고 있습니다.

현재 저에게도 밀접한 이슈이므로 접하는 사례들마다 계속 업데이트를 하고 있으니,

필요하신분들은 참고해주셔요.

불과 몇년전만 하더라도 집주인이 슈퍼 "갑"이었습니다.

좋은 집주인을 만나 거주하는것을 "운"으로 바라고 집을 계약해야했습니다.

전세라는것이 사실 엄청난 리스크가 있는 제도입니다.

힘들게 모은돈을 한번에 날릴수도 그 중에 절반정도를 잃을수가 있습니다.

뉴스에서도 대표적으로 사례가 가끔 방영되고는 합니다.

전세보증보험이 있지만 사실 이것도 반쪽짜리법이라

보증보험을 들수있는 집들도 한정적이고, 그마저도

집주인이들이 꼼수를 쓰면 세입자가 보증보험도 들기도 힘듭니다.

하지만 이제는 법이 세입자에게 유리하게 되어가고 있습니다.

정부에서 요구하는것은 이제 전세끼고 갭투자를 하지말라는것으로 보이네요.

이 과정에서 집주인과 세입자들과의 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.

아래의 사례경우 현재 소송이 많이 진행되고 있는 상황이며,

아직 어떤 정답이 있는것은 아닙니다.

2020년 8월

사례) 집주인이 세입자에게 전세계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정한 경우

: 효력이 없습니다. 이런 약정은 임차인에게 불리한것이기때문에 받아들여지지 않습니다.

 따라서 전세계약시 특약에 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 기재하였더라도 효력이 없습니다.

사례) 세입자가 계약만료기간에 맞춰 나가기로 했다가 이를 번복한 경우

: 계약갱신청구권을 다시 사용할수 있습니다.

  계약만료 6개월전부터 1개월까지는 요구할수 있습니다.

사례) 집주인이 요구한다면 무조건 5%를 인상시켜줘야 하는지

: 인상시켜주지 않아도 됩니다. 최대 인상폭이 5%인것이지

  5%안에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할수 있습니다.

  집주인의 경우 세입자가 재계약시 증액을 협조하지 않는다면 분쟁조정위원회에

  증액 요청할수 있고 아니면 소송을 통해 법원에 판단을 받아볼 수 있습니다.

사례) 전세계약을 처음에 1년으로 한 경우에는 2년 임대차 계약이 기본이기때문에

        1년 연장이 가능하다.

        

사례) 집주인이 실거주를 사유로 전세계약갱신을 거절할경우 

        민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될수 있다.

하지만 집주인이 인테리어 공사나 직계존속이 거주하다 사망한 경우에는 책임을 면할수 있다.

2020년 9월

사례) 실거주할 예정인 매수자가 집을 매수 후 소유권 이전등기를 

         임대차 만료 6개월 이전에 끝낸 경우 

 : 정부입장은 매수인이 실거주가 가능하며, 현재 그 집에 거주중인 세입자는 

  전세계약갱신청구권을 사용할수 없습니다.

사례) 실거주할 예정인 매수자가 임대차 만료 1~6개월 사이에 

       소유권 이전등기를 세입자에게 매매 사실 통보없이 마친 경우

 : 정부입장은 세입자는 매수인에게 전세계약갱신청구권을 사용할수 없습니다.

임대인이 집을 매도할때 그 사실과정을 세입자에게 통보할 필요 없습니다.

따라서 세입자는 전세계약갱신청구권을 사용하고 싶을때는 전세만료 6개월전에

집주인에게 계약갱신청구를 해야 합니다.

하지만 집을 매도하는 과정에서 집을 보여주게 되는 경우가 많아

세입자가 자연스럽게 알게 되지만,

집을 보지 않고서라도 집을 매수하겠다는 사람이 있다면

위의 사례와 같이 될수 있습니다.

사례) 실거주할 예정인 매수자가 집을 매수 후 소유권 이전등기를 

        임대차 만료 6개월 이후에 끝낸 경우 

: 정부 입장은 매수인이 실거주를 할 예정으로 집을 매수한 경우라고 할지라도

  현재 거주중인 세입자가 전세계약갱신청구권을 사용할경우 매수한 사람은 실거주 불가능

사례) 세입자가 전세계약갱신청구권을 사용해 2년 재계약을 한 상태에서

       얼마 지나지않아 퇴거하겠다고 보증금을 요구하는 경우

: 세입자는 계약을 연장한 뒤 언제든지 나갈 수 있는 조항을 이용해

  3개월내로 보증금을 달라고 요구 하고 있습니다.

하지만 이 경우에도 전세계약갱신청구권 시행일인 7월31일 이전에 계약한 경우에는

해당되지 않다고 해석되고 있습니다.

예전에는 전세계약하고 도중에 세입자가 나가는 경우에는 관례로 복비를 제공하였는데

이제는 법 조항을 얘기하며 요구하는 형식으로 바뀌었네요.

예전에는 임대인이 유리했다면 지금은 임차인이 더 유리해졌네요.

사례) 집주인이 실거주 하겠다며 세입자를 내보내놓고 집을 매도하는 경우

집주인들의 꼼수로 많이 이용될수 있는 경우입니다.

하지만 이럴경우에는 차후에 세입자가 법적 문제 제기 가능합니다.

집주인이 실거주한다고 했을때는 2년을 다 채우고 나와야합니다.

사례) 집주인이 세입자와 보상금등으로 합의를 하고 내보내는경우

이때는 보상금을 주고 합의를 한것이기때문에 가능합니다.

2020년 10월

<임차인의 과도한 수천만원의 위로금 요구>

https://jdgwm.tistory.com/99