전세 계약서 쓰는 법 완벽 정리 – 초보자도 실수 없이 작성하는 방법

전세 계약서 쓰는 법, 초보자를 위한 필수 가이드

전세 계약서, 그냥 도장 찍으면 큰일 납니다! 전세 사기 예방을 위한 필수 조항과 작성 순서, 이 글 하나면 충분합니다.

안녕하세요! 전세 계약은 금액이 크고 계약 기간도 길기 때문에 아주 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 최근 전세 사기가 늘어나면서 계약서 작성 자체가 중요한 보호 수단이 되고 있는데요, 오늘은 처음 전세 계약서를 쓰는 분들을 위해 기초부터 조항별 확인 포인트까지 단계별로 알려드릴게요.

목차

전세 계약서란 무엇인가요? 계약서 작성 전 반드시 해야 할 사전 확인 전세 계약서에 반드시 들어가야 할 항목 전세 계약서 작성 순서 따라하기 중개사 통해 계약할 때 체크포인트 직거래 시 주의해야 할 사항 확정일자와 전입신고의 중요성 계약 종료 시 보증금 안전하게 받는 법 전세 계약서 작성 시 자주 묻는 질문 전세 계약 시 유용한 꿀팁 모음

전세 계약서란 무엇인가요?

전세 계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 전세 조건에 따라 주택을 사용하도록 약속하는 법적 문서입니다. 계약서에 명시된 내용을 바탕으로 보증금 반환, 계약 해지, 분쟁 해결 등이 진행되기 때문에 법적 효력이 매우 큽니다. 특히 확정일자를 받기 위해서는 계약서가 정확히 작성돼야 하고, 전세보증보험 가입 시에도 필수 서류입니다.

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계약서 작성 전 반드시 해야 할 사전 확인

전세 계약서를 작성하기 전, 아래 5가지 사항은 반드시 확인해야 합니다.

• 등기부등본 확인: 임대인이 실소유자인지, 근저당이나 가압류는 없는지 확인
• 전입 가능 여부: 실제로 전입신고 가능한지 확인 (다세대/다가구 주택일 경우 층·호수 구분 중요)
• 보증금 수준 적정성: 시세보다 과도하게 높은 보증금은 사기 위험
• 임대인의 신원: 대리인 계약 시 위임장과 신분증 사본 꼭 확인
• 관리비 및 공과금 주체: 전기, 수도, 가스 요금, 공용관리비 등 누가 부담하는지 사전 협의

이 모든 절차는 계약 당일이 아닌 계약 전에 여유 있게 준비해야 안전한 계약이 가능합니다.

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전세 계약서에 반드시 들어가야 할 항목

정확한 계약서를 위해 다음 항목들이 빠짐없이 기재되어야 합니다.

• 임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처
• 임대 목적물의 주소와 상세 호수
• 전세 보증금, 계약금, 잔금 금액과 지급 날짜
• 계약 기간 (입주일, 퇴거일 포함)
• 계약 해지 조건 및 위약금 조항
• 시설물 인수인계 내용 (붙박이장, 에어컨 등)
• 특약 사항 (수리 책임, 반려동물 허용 여부 등)

중개사 계약 시 표준임대차계약서 양식을 사용하며, 개인 간 거래 시에도 동일한 항목으로 작성하는 것이 좋습니다.

전세 계약서 작성 순서 따라하기

전세 계약서 작성은 보통 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1. 계약 당일 전, 등기부등본, 전입 가능 여부 확인
2. 계약서 작성 → 양 당사자 인적 사항, 보증금, 기간, 주소 등 기재
3. 계약금 지급 및 영수 확인
4. 임대인과 임차인 도장 날인 또는 서명
5. 계약서 원본 2부 작성 → 임대인, 임차인 각 1부 보관

계약서 작성이 끝나면 즉시 확정일자와 전입신고까지 이어지는 것이 가장 안전한 절차입니다.

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중개사 통해 계약할 때 체크포인트

공인중개사를 통해 계약할 경우에도 모든 내용을 신뢰만 하지 말고 직접 확인해야 합니다.

• 중개업소 등록번호 확인: 국토부 '중개사사무소 조회'에서 조회 가능
• 등기부등본 원본 확인 요청: 발급일자까지 체크
• 보증보험 가입 여부 확인: 공인중개사도 실수나 사고 발생 시 보장 필요
• 계약서 내용 꼼꼼히 읽기: 특히 특약사항은 말로 하지 말고 반드시 기재

책임소재가 중개사에게도 일부 있지만, 임차인 본인의 주의 의무도 법적으로 매우 중요하게 작용합니다.

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직거래 시 주의해야 할 사항

직거래는 수수료가 없다는 장점이 있지만 사기 위험도 큽니다. 반드시 아래 항목을 점검하세요.

• 임대인이 실소유자인지 확인: 등기부등본과 신분증 대조
• 계약금 송금 시 주의: 임대인 명의 계좌로만 이체
• 녹음 및 증거 확보: 계약 과정에서 대화나 메시지는 반드시 저장
• 계약서 작성과 확정일자 절차 직접 진행: 공증이나 법률 상담도 고려

조금이라도 수상하면 계약을 미루고, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 확인하세요.

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확정일자와 전입신고의 중요성

전세 계약 후 확정일자 + 전입신고를 완료해야 보증금 우선변제권이 생깁니다.

• 확정일자: 동주민센터에서 계약서에 도장 받기 → 계약 당일 바로 가능
• 전입신고: 주민등록상 주소지 변경 신고
• 두 가지가 모두 완료되어야 ‘대항력 + 우선변제권’ 성립

만약 확정일자 없이 집이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어렵기 때문에, 입주 전이라도 서둘러 처리하는 것이 좋습니다.

계약 종료 시 보증금 안전하게 받는 법

계약 종료가 다가오면 보증금 반환과 이사 절차를 안전하게 준비해야 합니다.

• 계약 2개월 전 통보: 갱신 의사 없으면 서면으로 통지
• 보증금 반환 일 확인: 이사일 기준으로 명확히 조율
• 집 상태 점검: 벽지, 바닥 등 파손 여부 확인 및 원상복구
• 이사 당일 입금 확인 후 열쇠 반환: 입금 전 열쇠 넘기지 않기

혹시라도 반환이 지연되면 내용증명 발송, 지급명령 신청 등의 절차를 통해 법적 대응도 준비할 수 있어야 합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 전세 계약서 사본으로 확정일자 받을 수 있나요?

아니요, 계약서 원본에만 확정일자 도장이 찍힙니다. 임대인과 임차인 각각 1부씩 보관한 원본 중 하나를 지참해야 합니다.

Q 계약서를 쓸 때 임대인 대리인이 나와도 되나요?

가능합니다. 단, 공증된 위임장과 임대인 신분증 사본, 대리인의 신분증을 반드시 확인해야 합니다.

Q 전세계약 후 확정일자와 전입신고는 순서가 중요하나요?

네. 전입신고와 확정일자 모두 완료되어야 대항력 + 우선변제권이 성립됩니다. 일반적으로는 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.

Q 특약사항은 꼭 넣어야 하나요?

예. 계약 당사자 간 구두 합의사항은 반드시 계약서에 특약으로 명시해야 분쟁 시 법적 효력을 갖습니다. 예: 벽지 교체, 수리 책임 등.

Q 계약 중간에 집주인이 바뀌면 계약은 무효인가요?

아닙니다. 전세계약은 자동 승계됩니다. 보증금도 새 집주인이 인수하며, 기존 계약 조건은 그대로 유지됩니다.

 

 

 

전세계약서 작성방법

 

 

 

 

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